千葉県鴨川市で事業を営んでいた経営者様からのご相談です。
新型コロナウイルス感染症の影響を受けた際に利用した実質無利子・無担保融資（いわゆるゼロゼロ融資・コロナ融資）の元本返済が本格化。売上の回復が追いつかない中で毎月の返済負担が資金繰りを直撃し、これ以上の事業継続は困難と判断して事業停止・法人破産を決断されました。
担当弁護士より、破産申立てに向けた資産整理と、生活の基盤となる住居の確保について任意売却エージェント.comへご相談をいただきました。
通常、法人破産に伴う不動産処分は迅速性が求められますが、今回の鴨川市の物件には一般の不動産仲介では敬遠される深刻な問題が3点重なっていました。
1点目は、敷地内に地域の「防火水槽」が設置されており、維持管理や権利関係の行政確認が必要であったこと。
2点目は、長年にわたり放置されていた「隣地建物の越境」があり、境界確認や覚書の締結が不可欠であったこと。
3点目は、敷地内に増築部分などの「未登記建物」が存在し、現況と登記簿の内容が一致していなかったことです。
任意売却を成立させるためには、債権者（金融機関・サービサー）への担保割れ承諾を取り付けるだけでなく、買い手が安心して購入できる法的状態を整える必要がありました。
行政の消防課や管轄部署と協議を行い、敷地内にある防火水槽の取り扱いや協定関係を精査。買主への重要事項説明に耐えうる正確な法的根拠を揃えました。
越境問題については、相談員が現地へ赴き、隣地所有者様へ誠意を持って事情を説明。
将来の解体や改修時に是正する旨を盛り込んだ「越境に関する合意書（覚書）」を取り交わし、買主が購入後に隣人トラブルへ巻き込まれるリスクを解消しました。
現況測量および土地家屋調査士との連携を進め、未登記建物の現況を特定。管財人が選任された際にも指摘を受けない適正価格を割り出し、権利関係に理解のある実需層・法人買い取りルートへアプローチを行いました。
事業破綻に伴い精神的・体力的な負担が大きいご相談者様のため、不動産の売却手続きと同時進行で転居先となる賃貸物件の探索を担当。審査面での不安を解消し、スムーズに生活を移行できる住まいを確保しました。
複雑に絡み合っていた防火水槽の権利、隣地越境の覚書締結、未登記建物の整理をすべて完了させた上で、無事に適正価格での売買契約・代金決済を完了しました。
担保権の抹消も滞りなく行われ、破産手続きに向けた資産処分を完了。ご相談者様も新しい賃貸住宅へ無事に転居を済ませ、重い事業債務から解放されて生活再建の第一歩を踏み出しました。
事業悪化やコロナ融資の返済苦による不動産売却では、物件そのものに未登記、越境、法的な制約などの「難あり要素」を抱えているケースが少なくありません。一般的な不動産仲介会社では、こうした問題が発覚した時点で「売却不能」「まずご自身で解決してください」と断られてしまうことがあります。
任意売却エージェント.comは、金融機関との任意売却交渉はもちろん、行政対応、隣地との境界・越境交渉、登記の整理まで総合的に対応可能です。権利関係が複雑な不動産の処分でお悩みの際は、破産申立ての期日が迫る前にぜひご相談ください。
