千葉県柏市にお住まいのご夫婦からのご相談です。ご主人の事業が立ち行かなくなり、家計への負担と将来への不安からご夫婦の間で離婚協議が進んでいました。
共有名義、あるいは主債務者・連帯保証人として関係している自宅不動産を処分して生活を清算するため、まずは地元の一般的な不動産業者へ売却の相談を進めていました。
売却に向けて話を進めていた矢先、自宅の登記簿に突然、信用保証協会からの「仮差押」が設定されました。事業資金の返済が滞ったことによる対抗措置でした。
相談していた不動産業者にこの事実を伝えたところ、「仮差押が入っている物件は売却できません」「これ以上は対応できない」と手を引かれてしまいました。
住宅ローンの残債が売却想定額を上回るオーバーローン（残債割れ）状態であり、仮差押を現金で一括弁済して解除する余力もなく、離婚協議も停滞。競売へのカウントダウンが迫る中、ご相談者様は途方に暮れていました。
当窓口へご相談いただき、裁判所から届いた通知や登記事項証明書を直ちに確認しました。
仮差押とは、本来、裁判を行って判決（債務名義）を得るまでの間に相手が財産を処分しないよう一時的に順位を保全するための手続きです。しかし実務上、第1順位の住宅ローンが残債割れしている場合、後順位の債権者が本裁判を起こして競売を申し立てても、売却代金は第1順位にすべて配当され、自らは1円も回収できない（無剰余取消になる）ことが明白です。
そのため、本裁判を起こさずに仮差押だけをぶら下げておき、将来の任意売却のタイミングで「解除してほしければ解除料（いわゆるハンコ代）を払え」と要求してくるケースが散見されます。
そこで弊社は、保全された状態を逆手に取り、民事保全法に基づく「起訴命令の申立（裁判所から債権者に対し、一定期間内に本案の訴訟を起こすよう命じてもらい、訴訟を起こさなければ仮差押を取り消させる手続き）」を提案・実行しました。
裁判所から起訴命令が出された場合、債権者（保証協会）は実際に訴訟を起こすか、あるいは仮差押を取り下げるかの二者択一を迫られます。訴訟を起こして費用をかけても回収の見込みが立たないため、結果として保証協会側は訴訟を提起せず、自ら仮差押を取り下げました。
これにより最大の障害となっていた登記上の制約が解消され、正式な任意売却手続きをスタートさせることが可能になりました。
主債権者である金融機関に対し、これまでの経緯と相場価格に基づいた適正な販売計画を提示。金融機関からも迅速な合意を取り付け、早期に買い手を見つけて任意売却を無事に完了させました。
仮差押の抹消から任意売却の決済まで滞りなく完了し、競売という最悪の事態を完全に回避しました。住宅ローンの残債問題に道筋がついたことで、難航していた離婚協議や財産分与の話し合いも前に進めることができました。
さらに任意売却エージェント.comでは、売却後の生活再建支援として、新しい賃貸住居の探索・契約手続きまでを一貫して担当。ご相談者様は不要なトラブルや負担を抱えることなく、スムーズに再出発を果たすことができました。
自宅に仮差押がつくと、一般的な不動産会社からは「うちでは扱えない」「解除してから来てください」と断られてしまうケースがほとんどです。
しかし、仮差押が入ったからといって即座に売却を諦める必要はありません。債権者の狙いや法的制度（起訴命令の申立など）を熟知した専門家が介入すれば、法的手続きに則って仮差押を排除し、正常な任意売却ルートへ復帰させることが十分に可能です。
離婚や事業不振が絡む複雑な案件や、裁判所から書面が届いてお困りの際は、放置せずに一刻も早くご相談ください。
