さいたま市浦和区の任意売却｜カード破綻、逆ザヤ物件、家族に内緒の状況から認定司法書士と弁護士の連携

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2022年08月10日

任意売却解決事例

さいたま市浦和区の任意売却｜カード破綻、逆ザヤ物件、家族に内緒の状況から認定司法書士と弁護士の連携

ご相談の背景と状況

ご相談者様は、さいたま市浦和区にお住まいの大森様（仮名）。長年積み重なったクレジットカードのリボ払いが膨らみ、毎月の返済が立ち行かない状況に陥っていました。さらに、過去に購入して賃貸に出していた分譲マンションの賃料収入が住宅ローン返済や管理費・修繕積立金を下回る逆ザヤ状態となっており、所有を続けるほど家計の赤字が拡大する悪循環が続いていました。

大森様が最も強く希望されたのは、この厳しい経済状況をご家族（奥様）に知られることなく解決することでした。しかし、多額の債務、逆ザヤ状態の賃貸中物件、家族への秘密という条件が重なり、他社では対応が難しいと断られてしまっていました。任意売却エージェント.comでも正直断りたい案件です。

専門的仮説と課題の整理

任意売却エージェント.comでは状況を整理し、以下の仮説を立てて解決手順を設計しました。
　

仮説

家族に知られずに生活再建を図るため、法的な債務整理と物件の空室化を並行して進め、市場価格での任意売却を実現する。

クリアすべき課題

1.家族に知られずに債務を整理すること
破産等の手続きでは家族への影響が大きいため、秘密を守りつつ返済負担を確実に軽減できる法的整理の手法が必要でした。

2. 入居者の退去と空室状態での売却

賃借人が居住中のオーナーチェンジ物件として売却すると大幅に価格が下がり、残債を大幅に残してしまいます。高値での任意売却を成立させるには、適法に入居者に退去してもらい、実需向けの空室物件として売り出す必要がありました。

解決へのアプローチと結果

1.認定司法書士から弁護士への連携による債務整理
まずは提携の認定司法書士が債務状況の精査を行い、権限の範囲内で手続きを開始。総債務額が司法書士の代理権限を超える規模であったため、直ちに提携弁護士へ案件をスムーズに引き継ぎました。弁護士による適切な債務整理手続きを通じて、家族に知られることなく将来利息のカットや月々の返済額の圧縮を実現し、家計の立て直しを図りました。

2. 賃料増額請求裁判の提起と入居者の自主退去
問題となっていた逆ザヤ物件については、賃料が周辺相場と比べて著しく低額であった点に着目しました。提携弁護士を通じて入居者に対し、適正賃料への改定を求める賃料増額請求裁判を提起。裁判の手続きが進む中で、賃料引き上げの負担や法的な手続きの継続を重く見た入居者側から退去の申し出があり、立ち退き料を抑えた形で無事に空室状態を確保することができました。

3. 空室状態での任意売却成
空室となったことで、居住用物件を探す一般の買主に向けて販売活動を展開。適正な市場相場での任意売却を速やかに成立させ、競売を完全に回避しました。売却によって逆ザヤの発生源を断ち切り、残った課題もすべて整理を完了しました。