破産したのに税金が？担保不動産収益執行の落とし穴

今回は、5年前に不動産投資などの失敗から自己破産をされたご相談者様からの、非常に珍しいケースのご相談事例をご紹介します。

他の任意売却業者数社に相談したものの、「そんな状態になるわけがない」と全く取り合ってもらえなかったそうで、最終的に私たち「任意売却エージェント.com」へ駆け込まれました。

事の発端は5年前の自己破産でした。その後、4年前に不動産などの財産処分が進められていく中で、なぜか所有していた一棟マンションのうち「1つの物件だけ」が債権者によって競売を取り下げられました。 そして、その物件だけが処理されずに残ったまま、破産手続き自体は終了してしまったのです。

現在、発生している問題は以下の通りです。

• 対象物件の家賃収入（賃料収益）は差し押さえられたままで、ご相談者様の手元には1円も入ってこない。

• にもかかわらず、なぜか「固定資産税の請求書」だけがご相談者様のもとに届き、納税を続けている。

せっかく自己破産をして債権債務がなくなったはずなのに、どうしてこんなことが起きるのか、どう対処すればいいのかと深く悩まれていました。

他社の任意売却業者が「賃料収益だけ差し押さえられるなんてあり得ない」と突っぱねたそうですが、任意売却を標榜するプロがこの仕組みを知らないというのは、ある意味で大きな問題です。

この状態の正体は、「担保不動産収益執行（たんぽふどうさんしゅうえきしっこう）」という法的な手続きです。

これは、債権者が不動産を競売にかけて強制売却するのではなく、「不動産から得られる家賃収入によって、残った借入金の返済を賄う」という手法です。 今回のケースは、債権者が一度は競売の申し立てを行ったものの、途中でみずから競売を取り下げ、この「担保不動産収益執行」の申し立てへと切り替えた事例でした。

この申し立てが裁判所に認められると、手続きの開始が決定され、物件を管理する「管理人」が選任されます。

通常、この仕組みでは、管理人によって回収された賃料の中から固定資産税などの税金が優先的に支払われ、管理費などを差し引いた残額が返済へと充当されるはずです。

それにもかかわらず、なぜ現在もご相談者様（所有者）宛てに固定資産税の請求が届き、ご相談者様が支払い続けているのか。この部分が、現時点でも大きな「謎」として残っています。実は、選任されているはずの管理人にも、現在は連絡が取れていないという不可解な状況です。

このまま放置するわけにはいきません。私たちは、この特殊な状態を解消すべく、まずは債権者に対して「任意売却を行いたい」という旨の連絡を入れ、今後の具体的な解決に向けたアプローチと対応を進めてまいります。

マニュアル通りの任意売却知識だけでは対応できない複雑な案件も、私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」は実務の仕組みを正しく紐解き、解決の糸口を見つけ出します。お一人で悩まずに、上野の私たちへご相談ください。