免責だから適当で大丈夫？任意売却の注意点

先日、ある不動産業者さんが「任意売却は『契約不適合責任免責』の契約にするから、建物の状態の確認なんてテキトーで大丈夫ですよ」と話しているのを耳にしました。 これを聞いて、私は非常に危機感を覚えました。なぜなら、その認識はのちに大きなトラブルを生む原因になるからです。

今回は、任意売却において絶対に知っておくべき「契約不適合責任」の基本と、免責に隠された落とし穴について詳しく解説します。

契約不適合責任とは、売買契約によって引き渡した不動産が、「種類・品質・数量」に関して契約内容と合致していない（適合していない）場合に、売主様が買主様に対して負うことになる責任のことです。法律上は「債務不履行（約束違反）」の責任のひとつとして扱われます。

2020年4月1日の改正民法施行により、それまでの「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」という制度が廃止され、この「契約不適合責任」へと統合・整理されました。

もし引き渡した物件に、契約書に書かれていない不具合（雨漏り、シロアリ被害、設備の故障など）が見つかった場合、買主様は売主様に対して以下の4つの権利を行使することができます。

 ① 履行の追完請求： 修理や補修を求めること

 ② 代金減額請求： 不具合の分、購入代金を安くするように求めること

 ③ 損害賠償請求： 被害に対する金銭的な賠償を求めること

 ④ 契約解除： 契約そのものを白紙に戻すこと

これらは原則として、買主様が「不適合（不具合）を知った時から1年以内」に売主様へ通知すれば請求できることになっています。一般的な不動産売買では、売主様の負担を考慮して「引き渡し後3ヶ月間のみ責任を負う」といった特約を結ぶのが通例です。

任意売却は、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関（債権者）の同意を得て不動産を売却する手続きです。売却後に修繕費用などを払う余裕がないことが多いため、売買契約書には「契約不適合責任は一切免責（売主は責任を負わない）」という特約を入れるのが一般的です。

しかし、ここで冒頭の「免責だからテキトーで大丈夫」という勘違いが生まれてしまいます。任意売却であっても、法律上の大原則は通常の不動産売買とまったく変わりません。

ここが一番重要なポイントです。 契約不適合責任の免責特約は、あくまで「売主様も本当に知らなかった隠れた不具合」について責任を免除するものです。

もし、売主様や仲介業者が「実は雨漏りしている」「過去にシロアリ被害があった」と知っていたにもかかわらず、買主様に告知せずに契約した場合、たとえ契約書に『免責』と書かれていても責任を免れることはできません。（民法第572条により、知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定められています）。

後から不具合が発覚すれば、契約解除や損害賠償を請求され、泥沼のトラブルに発展してしまいます。

任意売却をスムーズに、そして後腐れなく完了させるためには、以下のプロセスが絶対に欠かせません。

• 室内や建物の状態、過去の修繕履歴を正しくヒアリングする

• 気づいている不具合は、すべて「物件状況報告書（告知書）」に包み隠さず記載する

• 「この不具合を承知の上で、免責で購入します」という合意を契約書上で明確にする

私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」では、こうした法的なリスクを1つずつ丁寧に潰し、売主様にも買主様にも安心していただける誠実な取引を徹底しています。