「老後の備え」として、大手企業に勤める池田様は投資用ワンルームマンション3戸を立て続けに購入されました。当初は販売会社の「空室保証（サブリース）」により順調な収支でしたが、突如として販売会社と管理会社が倒産。
事業を継承した会社には空室保証が引き継がれず、2部屋が空室になった途端、毎月の収支は数十万円の赤字に転落しました。3戸合計で7,000万円近いローン残高に対し、売却価格との差額があまりに大きく、一般の売却が不可能な状態で当センターへ駆け込まれました。
1. 「一刻も早く、地獄のような赤字から脱出したい」
毎月持ち出しが増え続け、これまでの利益がすべて消えていく恐怖。池田様は「とにかく早く金融機関と交渉し、すべてを手放したい」と切望されていました。3つの物件が同じ金融機関だったこともあり、一括でのタフな交渉が求められました。
2. 「複雑な契約内容を整理し、実態を把握したい」
管理会社との契約関係や事業継承の法的な実態など、素人では判断できないトラブルが山積していました。不適切な管理状態を改善し、物件の価値を適正に保った上で販売活動を進める必要がありました。
・スピード重視の「客付け」と「一括交渉」
空室のままでは投資用物件として売却しづらいため、当センターの提携管理会社と連携して迅速に賃借人を募集。入居者がいる「収益物件」として価値を高めた上で、3戸同時に金融機関と交渉し、最短期間での売却を成し遂げました。
・強気な管理会社との「解約交渉」を代行
横槍を入れてくる不適切な管理会社に対し、法的な観点から解約手続きを代行。池田様に代わって実務のすべてを請け負うことで、トラブルを未然に防ぎながら販売環境を整えました。
・残債務の返済計画を現実的な範囲に集約
2,000万円以上の残債が発生しましたが、金融機関との粘り強い交渉の結果、毎月の返済額を3万円まで圧縮。将来的なボーナス返済を視野に入れつつ、生活を壊さない形での再スタートを実現しました。
「老後のための投資が、まさか人生最大の危機になるとは思いませんでした。相次ぐトラブルに心が折れそうでしたが、相談員の方が都度メールで進捗を報告し、力強く励ましてくれたおかげで完走できました。
物件が埋まらずに悩み続けた日々に比べれば、今の月3万円の返済は決して苦ではありません。早めに将来を考えすぎて失敗しましたが、プロに任せてすべての荷を下ろせたことに心から感謝しています。」
池田様が巻き込まれたのは、当時社会問題にもなった強引な勧誘を行う業者の案件でした。不動産投資は「言葉のプロ」に騙されてしまうケースが少なくありません。
今回は管理会社の変更という難易度の高い作業もありましたが、無事に3戸とも売却できたのは、池田様の迅速な決断があったからです。投資用ローンの支払いで給与が消えてしまっている方は、手遅れになる前にぜひご相談ください。
