【重要】任意売却が否認されてしまう4つのケース

住宅ローンの返済が厳しくなった際の救済策である任意売却ですが、実は申し込めば100%認められるというわけではありません。状況や条件によっては、金融機関から任意売却を「否認」され、強制的な競売へ進まざるを得なくなるケースがあります。

今回は、どのような場合に任意売却が否認されてしまうのか、主な4つのケースと未然に防ぐための注意点を解説します。

① 金融機関自体が「任意売却」を受け付けていない

一部の金融機関や保証会社等では、そもそも任意売却の交渉には応じず、滞納があった時点ではじめから競売で処分する方針をとっている場合があります。また、「債務者が破産などの法的整理に入っていないと任意売却を認めない」という独自のスタンスを持つ金融機関も存在します。
 

② 金融機関や債権回収会社からの連絡を無視していた

住宅金融支援機構をはじめ、住宅ローンを滞納すると金融機関から督促の連絡や書類が届きます。これを長期間無視し続けていると、債権は債権回収会社（サービサー）へ移行し、強制的に競売の手続きが進められます。一度裁判所から通知が届く段階まで無視を決め込んでしまうと、後から任意売却を希望しても「不誠実である」とみなされ、否認される可能性が非常に高くなります。
 

③ 税金などの差押えが多すぎて対処できない

税金の滞納による差し押さえが多数、かつ長期間にわたって入っているケースです。任意売却を行うには差し押さえを解除してもらう必要がありますが、解除のために支払う「ハンコ代（解除応諾費用）」の調整が難航します。金融機関が「これ以上の商習慣的なハンコ代の算出・交渉は不可能」と判断した場合は、任意売却を拒否されてしまいます。
 

④ 後位抵当権や残債の額が多すぎる

稀なケースではありますが、二番・三番抵当といった後位の抵当権者が多すぎたり、残債があまりにも膨大だったりする場合に否認されることがあります。ただし、これに関しては専門業者が入って各債権者の権利を適切に「交通整理」することで、スムーズに任意売却を進められる状態へ改善できることも多いです。

任意売却が否認されるかどうかは、個別の状況や金融機関の担当者の判断によって大きく変わります。

最悪の事態を防ぐために最も大切なのは、「金融機関からの督促を絶対に無視しないこと」です。誠実に対応し、少しでも早く任意売却の専門業者に相談をしてください。

また、金融機関と交渉・会話をする際は、内容をしっかりと「録音」しておくことをお勧めします。 相手の許可なく録音することに抵抗を覚える方もいるかもしれませんが、当事者同士の会話を記録する行為は法律上「盗聴」ではなく「秘密録音」に該当し、違法ではありません。後々の言った・言わないのトラブルを防ぎ、身を守るための重要な証拠となります。

私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」は、金融機関とのタフな交渉や権利関係の整理を得意としています。否認されそうな難しい状況でも、まずは上野の私たちへご相談ください。