今回は、神奈川県のとある物件で、あと少しで任意売却が失敗しそうになった（正確には他債権者からの妨害が入った）事例をご紹介します。
一時は現場に緊張が走りましたが、私たちがプロとして踏ん張ったことで、無事に取引を完了させることができました。
今回は、神奈川県のとある物件で、あと少しで任意売却が失敗しそうになった（正確には他債権者からの妨害が入った）事例をご紹介します。
一時は現場に緊張が走りましたが、私たちがプロとして踏ん張ったことで、無事に取引を完了させることができました。
この物件の抵当権の構成は、以下の通り非常に複雑でした。
一番抵当： 住宅金融公庫（現：住宅金融支援機構）
二番抵当： 年金福祉
三番抵当： ●●ファイナンス（住宅ローンとは無関係の融資で、残債が最も多い）
事業がうまくいっていなかったため、三番抵当は無理やり取り付けたような抵当権でした。弊社の査定では、一番抵当の残債にさえ届かないほどのオーバーローン状態です。
弁護士より「破産前提の任意売却」の依頼を受け、支払い停止（介入通知発送）のあと、私たちは各債権者へ連絡を入れました。三番抵当権者から「抵当権抹消応諾費用（ハンコ代）」についての質問があったため、住宅金融支援機構のルールに基づいた金額を伝えたところ、「購入者が決まったらまた連絡が欲しい」という話でその場は収まりました。
ところがその後、●●ファイナンス（三番抵当権者）が突然競売を申し立て、売主様のもとに裁判所から通知が届いたのです。
書類をお預かりし、住宅金融支援機構の窓口であるサービサー（債権回収会社）に連絡をすると、申立弁護士も売主様もサービサーも慌ててしまいました。しかし、私たち「任意売却エージェント.com」は全く慌てません。冷静に買主様を探すことに専念しました。
サービサーから「このまま任意売却を継続できるか？」という確認の連絡が入った際、私は法律に基づいた「競売のルール」を説明しました。 「今回の物件は、一番抵当でさえ全額回収できず、二番抵当でさえ奇跡が起きなければ回収不可能なレベルです。当社のTASシステムなどを駆使した査定額を見ても、三番抵当権者が競売を申し立てたところで、最終的には取り下げる（認められない）ことになります。2ヶ月ほどで決着がつきますから安心してください」
実は、債権者が競売を申し立てたとしても、裁判所が「先行する債権（一番・二番抵当など）への弁済に充てられ、申し立てた人に配当が回らない（無余剰である）」と判断した場合は、競売は認められず取り消されます。配当を得るための競売ですから、配当がない人は競売をすすめられないのです。
今回の件も、私たちの読み通り、裁判所から競売は認められませんでした。その後、無事に購入希望者が決まり、各債権者に報告したところ、三番抵当権者も渋々ながら抵当権抹消に応じてくれました。
任意売却は、当日の残金決済を迎えるまで決して油断はできません。 決済の現場には、あの三番抵当権者も到着しました。当然ながら場内は険悪な雰囲気でしたが、私たちは粛々と手続きを進めます。
ローンが実行され、書類の手続きを待つ約1時間ほどの重苦しい空気の中、三番抵当権者が口を開きました。 「今回、ハンコ代の金額に納得がいかなくて競売を申し立てたのに、裁判所が認めなかった。任売屋さんが裏で何かしたのか？」
現場は凍りつきましたが、私は淡々と「無余剰による競売取消」のルールについて説明しました。こちらが競売の申し立てを把握していながら、特段アクションを起こさず静観していた理由がここにあったのです。
今回の件では弁護士の先生もあたふたしてしまいましたが、私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」の確かな知識力と冷静な対応力で、無事に解決へと導くことができました。
任意売却のプロとして、どのようなイレギュラーや妨害が起きても、私たちは都度しっかりと対処します。どうぞ安心してお任せください。