不動産投資は、成功すれば長期にわたって大きなリターンをもたらしてくれますが、一歩間違えれば莫大な借金を背負うハイリスクな側面も持ち合わせています。
近年は「サラリーマン大家」という言葉が定着した一方で、無理な融資や悪質な勧誘に乗ってしまい、自己破産や競売に追い込まれる投資家が後を絶ちません。今回は、不動産投資での致命的な失敗を避けるためのポイントと、万が一危機に直面したときの対処法を解説します。
不動産投資は、成功すれば長期にわたって大きなリターンをもたらしてくれますが、一歩間違えれば莫大な借金を背負うハイリスクな側面も持ち合わせています。
近年は「サラリーマン大家」という言葉が定着した一方で、無理な融資や悪質な勧誘に乗ってしまい、自己破産や競売に追い込まれる投資家が後を絶ちません。今回は、不動産投資での致命的な失敗を避けるためのポイントと、万が一危機に直面したときの対処法を解説します。
かつて社会問題となった女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を巡る不正融資事件。その後、スルガ銀行は関連する融資債権をアメリカの投資ファンド（ローンスター）へ譲渡するなど、さまざまな戦後処理が行われました。
一時は借金と物件を相殺する「代物弁済（だいぶつべんさい）」による救済措置の手続きも進みましたが、これに応じなかった（あるいは応じられなかった）投資家の物件に対し、ついに金融機関側は競売（けいばい）の申し立てを本格化させています。
メディアでは金融機関側の悪質さばかりがクローズアップされがちですが、実態を追うと、投資家側もエージェントに言われるがまま「通帳の改ざん」や「口裏合わせ」に加担していた証拠が多数見つかっています。 厳しい現実ですが、「投資はあくまで自己責任」です。知識を他人に丸投げし、他力本願で利益だけを得ようとする姿勢は、最終的に破滅を招きます。
「いい投資物件があるから、先輩（知人）を紹介するよ」 このような他人を介した勧誘には、裏で高額な「紹介マージン（キックバック）」が動いているケースがほとんどです。
紹介料が上乗せされている分、物件の販売価格は市場相場よりもはるかに割高に設定されています。つまり、購入した瞬間に含み損を抱える「おとり物件」をつかまされている可能性が極めて高いのです。他人の言葉を鵜呑みにせず、自分自身で徹底的に市場を研究し、数字の裏付けを取るエビデンス（証拠）の確認が不可欠です。
これからの不動産投資において、日本の「人口減少」は無視できない最大の恐怖です。特に、以下のようなデータが警鐘を鳴らしています。
大都市も例外ではない「消滅可能性都市」の現実 若年女性の減少に伴う少子化により、将来的に全国の自治体の約半分が消滅する可能性があると言われています。驚くべきことに、これは地方だけの問題ではありません。東京の豊島区や大阪の中央区といった、一見安泰に見える大都市の中心部でさえ、将来的に人口が50%以上減少するという予測データも存在します。
このような状況下において、安易に「土地が安いから」と郊外に新築一棟アパートを建てる投資がいかに危険であるかは言うまでもありません。これからの時代は、よりシビアに市場動向を予測し、都市部かつ駅近などの「一等地」に絞った戦略が求められます。
投資用不動産の収支がマイナスになり、ローンの返済が滞るようになると、被害は投資物件だけにとどまりません。金融機関は未回収の借金を回収するため、投資家が住んでいる「自宅（持ち家）」にまで差押をかけ、競売に追い込んできます。
競売になってしまうと、以下のような特有の過酷なリスクが待ち受けています。
市場価格より遥かに安い価格で強制売却され、膨大な借金（残債）が残る
近所に破綻したことが筒抜けになり、プライバシーが守られない
強制立ち退きや、自宅に残された動産（荷物）の処分を巡るトラブルに巻き込まれる
もしも投資用ローンの返済が苦しくなり、自宅の差し押さえの危機が迫っている場合は、一刻も早く「任意売却」を検討してください。
任意売却は、都市銀行や地方銀行、住宅金融支援機構をはじめ、多くの金融機関が法的な解決手段として認めています。競売よりも高く売却できる可能性が高いため、残る借金を最小限に抑え、自己破産を回避したり、売却後の返済計画を無理のない形で見直したりすることが可能です。
ただし、投資用不動産が絡む任意売却は、一般的な住宅ローンよりも権利関係や交渉が非常に複雑になります。
私たち「任意売却エージェント.com」には、投資物件の失敗による破綻危機から、数多くの大家様や経営者様を救ってきた実績があります。手遅れになって大切なマイホームまで失ってしまう前に、ぜひ上野の「任意売却エージェント.com」までお気軽にご相談ください。再出発のための最善のルートを、一緒に見つけ出しましょう。