任意売却の専門家でも苦戦する？手続きが極めて難しい「4つのNG物件」とは

住宅ローン返済の救世主となる「任意売却」ですが、実はすべての不動産がスムーズに売却できるわけではありません。中には、私たち任意売却の専門家であっても頭を抱えるような、難易度の高い物件が存在します。最悪の場合、競売にかけられても買い手がつかないケースすらあるのです。

今回は、任意売却においてプロでも苦戦する物件の特徴を4つの視点から分かりやすく解説します。

不動産の価値は「立地」に大きく左右されます。以下のようなマイナス要因が重なる物件は、購入希望者の意欲を著しく減退させてしまいます。

• 交通の便が非常に悪い（最寄り駅から遠い、バスの本数が少ないなど）

• 生活インフラが遠い（スーパー、病院、公共施設などが周囲にない）

• 周辺に嫌悪施設がある、または過去にトラブルが発生した歴史がある

• 急傾斜地（擁壁）や線路沿いなど、安全性や騒音、景観に問題がある

• 周囲の建物に囲まれており、陽当たりや風通しが極端に悪い

こうした立地条件が悪い物件は市場での需要が低いため、一般的な競売の基準価格（競売市場修正が適用された価格）よりもさらに安値でしか売れない、あるいは売れ残ってしまうリスクが高くなります。

① 税金の滞納による「差押（さしおさえ）」

税金を長く滞納していると、自治体や国税局によって物件に「差押」が入ります。任意売却を成立させるには、住宅ローンの債権者だけでなく、この税金の差押も解除してもらわなければなりません。 さらに注意が必要なのは、自己破産をしても税金の支払い義務（非免責債権）は原則として消えないという点です。滞納額が膨らんでいる場合、解除交渉は非常に難航します。
 

② 賃借人が入居中の物件（オーナーチェンジ）

物件に第三者が住んでいる（賃貸中）場合、売却後も買主様がその賃貸借契約を引き継ぐ必要があります。敷金の返還義務の引き継ぎや、家賃相場とローン返済のバランスなど確認事項が増えるため、債権者がそもそも任意売却に応じてくれないケースが多く、より慎重な対応が求められます。

古い建物ほど、売却後に雨漏りやシロアリ、配管の故障といったトラブルが発覚しやすくなります。

「契約不適合責任」と売主の説明義務

現在の法制度では、物件に事前の説明にない欠陥（不具合）があった場合、売主様は買主様に対して修補請求や損害賠償、最悪の場合は契約解除などの責任（契約不適合責任）を負うことになります。

通常、任意売却では売主様に資金がないため、契約書に「物件の不具合があっても売主は責任を負わない」という免責特約を設けて契約するケースがほとんどです。しかし、「売主が知っていたのにわざと伝えなかった不具合」については、特約があっても免責されません。 古い建物ほど事前調査や物件報告書の作成を徹底しないと、後々大きなトラブルに発展してしまいます。

① 複数の「共有持分」になっている場合
 夫婦の連名や、親族間での相続などで一つの物件を複数人で共有している場合、任意売却（一括売却）を行うには共有者全員の同意が絶対条件となります。しかし、離婚した元配偶者と連絡が取れなかったり、親族間で意見が対立していたりすると、合意形成だけで膨大な時間がかかってしまいます。

② 後順位（次順位）債権者がいる場合

売却代金がメインの銀行への返済だけで消えてしまう場合、後順位の債権者には1円も配当がいきません。そうなると後順位の債権者は担保を外す（抵当権抹消）メリットがないため、売却を拒否されてしまいます。 この場合、売却代金の中から一律「ハンコ代（抵当権抹消の承諾料）」として一定の金額（数万〜数十万円が相場）を後順位債権者に配って納得してもらうという、プロの高度な交渉術が必要になります。

このように、任意売却の世界には「売りたくても一筋縄ではいかない」物件が数多く存在します。経験の浅い一般的な不動産会社に相談してしまうと、途中で手続きが行き詰まり、そのまま競売になってしまうことも少なくありません。

私たち「任意売却エージェント.com」には、複雑な権利関係の調整から、税金差押の解除交渉、老朽化した物件の確実な免責契約まで、多くの難案件を解決してきた豊富なノウハウと実績があります。

「私の家は条件が悪いから無理かも…」と諦める必要はありません。まずはどのような状態であっても、上野の「任意売却エージェント.com」までお気軽にご相談ください。プロとして最善の解決策を必ずご提案いたします。