投資物件の任意売却相談が増えてきています。①

ここ最近、投資用物件（収益不動産）に関する任意売却のご相談が急激に増えています。

一見、それぞれ異なる物件やエリアのように思えますが、ご相談者様の状況を詳しく伺っていると、ある明確な共通項が浮かび上がってきます。その共通項こそが「サブリース（家賃保証）」です。

本来であれば、空室リスクを回避して不動産オーナー様に「安心」を提供するはずのサブリースですが、不動産投資ブームの波に乗って急成長した投資専門の不動産会社から物件を購入された方々が、今まさに次々と窮地に追い込まれています。

実際に当社へご相談に相談に来られたオーナー様の状況を、分かりやすく10のステップで整理してみました。
 

• ① 7年前： 業者から「12部屋の新築一棟アパート」の建築を打診され、安心材料として「35年間のサブリース契約」を提案される。
   

• ② 当時： 打診してきた会社は当時右肩上がりで急成長しており、「これだけ勢いがある会社だから絶対に安心だ」と説明される。
   

• ③ 業者の状況： その会社の役員報酬は数千万円にのぼり、羽振りの良さをアピールしていた。
   

• ④ 規模拡大： 「近いうちに東京へも支店を出す」と聞かされ、実際に現在は東京の一等地に支店があることがホームページでも確認できる。
   

• ⑤ 歪な建築コスト： 業者から「物件は立地よりも、建物の内装や設備が何より重要だ」と言いくるめられ、相場よりもかなり高額な建築コストを支払わされる。
   

• ⑥ 3年後： 新築効果で利益が出ているタイミングを見計らい、業者から「もう1棟アパートを購入しましょう」と打診される。実際に手残りがあったため、信頼して言われるがまま2棟目を購入する。
   

• ⑦ 2棟目の条件： 2棟目は中古のリフォーム済み物件（全14部屋）。こちらはサブリースではなく、通常の賃貸管理契約でのスタート（購入時は満室）。
   

• ⑧ 半年後の暗転： 2棟目の購入からわずか半年で、一気に4部屋が空室になり、以降どれだけ待っても空室が埋まらなくなる。
   

• ⑨ 1棟目の裏切り： 追い打ちをかけるように、新築だった1棟目のサブリース契約を業者側から一方的に解除される。（※契約書には『3年毎の賃料見直し』と『3ヶ月前の通告による契約解除』の条項が仕込まれていた）。
   

• ⑩ 直面した現実： サブリースを解除されて実際の賃料を確認したところ、当時は満室だったものの、すでに3部屋の空室が発生していた。
   

近隣の地域密着型の不動産屋さんに意見を求めたところ、「1棟目は新築プレミアムが消えた今、この立地では相場より家賃が2万円も高い。2棟目に至っては今どき『3点ユニットバス』の部屋なので論外（客付けは不可能）」という絶望的な回答が返ってきました。

結果として、2棟分の実際の家賃収入よりも、毎月のローンの支払額のほうが多くなる「持ち出し（赤字）」の状態に陥ってしまいました。

この大赤字について購入先の不動産会社を厳しく追及したところ、業者の担当者は悪びれもせず、こう言い放ったそうです。 「ローンの支払いの中には『元金』と『利息』があります。毎月返済に充てている元金分は、手元には残りませんが、将来への資産として着実に貯まっていっています。つまり、これは『見えないキャッシュフロー』なんですよ」

手元の現金がどんどん減っているオーナー様に対し、「見えないキャッシュフローがあるから大丈夫だ」と言い訳をする不動産会社。この言葉を真に受けてはいけません。

次回（投資物件の任意売却相談が増えてきています②）のブログでは、この「見えないキャッシュフロー」という誤魔化しの言葉の嘘を暴くとともに、私たち「任意売却エージェント.com」の主体運営会社である「RER Agency株式会社」が提案した、任意売却の枠にとどまらない驚きの解決策について解説します。