住宅金融支援機構（フラット35）のローンの支払いが滞ると、金融機関に代わって「債権回収会社（サービサー）」が窓口となり、任意売却の手続きを進めることになります。
実務上のルールとして、任意売却の活動が始まると、私たちは1ヶ月ごとに「販売経緯報告書」をサービサーへ提出しなければなりません。 この際、どのサービサーが債権を担当するかによって、販売を開始する価格の設定や、交渉のスタンスが大きく異なる傾向があります。今回は、機構の任意売却でよく登場する主要なサービサー3社の特徴について、当社の現場の主観をもとに簡単にまとめてみました。
この会社の特徴は、販売のスタート価格を比較的高めに設定してくる点です。場合によっては、不動産会社の査定金額の「130％程度」という強気な価格から売り出すよう指示されることもあります。
そのため、市場価格との乖離から買い手がすぐに見つかりにくく、MUフロンティア債権回収が担当になった場合は、任意売却が完了するまでに「長期戦になる覚悟」が一定必要になります。
※記事執筆後の2021年7月に「日立キャピタル債権回収」から「三菱HCキャピタル債権回収」へ社名変更されています。
こちらの会社は、非常に明確な「毎月の回収目標」を持っているように見受けられます。そのため、販売スタート価格は突飛な高値ではなく、実勢の「査定価格に近い金額」に設定されるケースが大半です。稀に、当社の査定金額のほうが高くなってしまった際に「なぜこの査定額なのか」と詳細な問い合わせを受けることもあります。
担当者からの連絡頻度も高く、短期での成約・結果を強く求めてくる印象です。このため、ここを担当する任意売却の専門業者には、後順位の抵当権者や債務者様の状況を常に完璧に把握し、淀みなくスピーディーに伝える実務力が求められます。
地方銀行（地銀）が窓口となっているフラット35の任意売却において、非常によく担当としてお会いするサービサーです。また、大手モーゲージである「アルヒ（ARUHI）」のフラット35を滞納した場合も、この住宅ローンサービサーが対応されるケースが多く見られます。 スタンスとしては、不動産の査定金額に対してかなりシビア（厳格）な目を持っていますが、一方で連絡の頻度などは平均的であり、担当者様が債務者様の個別の事情をしっかりと考慮して柔軟に対応してくださるケースが多いのも特徴です。
これらはあくまで、これまでに多くの案件を手掛けてきた当社の経験に基づく主観（傾向）であり、実際の担当者の熱量や、ご相談者様が置かれている個別の事情によっても動向は変わってきます。
しかし、相手の出方や好むスピード感が事前に分かっていれば、1ヶ月ごとの販売報告や価格調整の交渉を圧倒的に有利に進めることが可能です。ただ書類を出すだけの不動産会社では、サービサーのペースに巻き込まれ、時間切れで競売になってしまうリスクがあります。
私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」は、フラット35および各サービサーとの折衝において豊富なノウハウを持っています。債権回収会社から通知が届いて不安な方は、ぜひ上野の私たちへお早めにご相談ください。
