任意売却の実務を進める中で、ここ最近特に強く感じているのが、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却における「引越し代（控除）」が以前よりも出にくくなってきている、という厳しい現実です。
少し前までは一般の民間金融機関でも同様に引越し代が出にくくなっている傾向がありましたが、現在は機構でもその目が厳しくなっています。「任意売却エージェント.com」の独自データと、住宅金融支援機構の任意売却に関する統計の両方を比較してみても、明らかに認められる数値が下がり始めています。これは、債権回収を委託されている各債権回収会社（サービサー）を比較しても、ほぼ一様に見られる傾向です。
しかし、一律で全く出ないわけではありません。任意売却に至る前までの返済状況や、物件の条件によって対応が分かれていることが見えてきました。
① 引越し代が出る傾向が強いケース
「これまでに金融機関へ支払ってきたローンの返済総額」が、今回の任意売却で「実際に売れた（売却できる）金額」よりも多い場合です。これまで真摯に多くの返済を続けてきた実績があるため、引越し費用が認められやすい傾向にあります。
② 引越し代が出る可能性が低いケース
逆に、「これまで支払ってきた返済総額」よりも「任意売却の売却金額」のほうが多い場合は、引越し代を認めてもらえる可能性は著しく低くなります。
③ まず引越し代が出ないケース（※当社の現場の感想）
対象の物件を他人に貸しており、賃貸の入居者が居住している（オーナーチェンジとしての売却など）場合は、売主様に対する引越し代はまず認められません。
物件に複数の抵当権が設定されている場合は、交渉の仕方を工夫することで引越し代を確保できる「落とし穴」のような解決ルートが存在します。以下に、1番抵当が住宅金融公庫（機構）、2番抵当が民間銀行等の場合のケースを挙げます。
パターンA：1番抵当（機構）が完済できない場合
1番抵当が完済できず、2番抵当には商習慣である「ハンコ代（解除応諾費用）」だけを支払って抹消を承諾してもらうようなケースです。この場合は、メインの債権者である住宅金融支援機構に対して直接、引越し代の配分を相談・交渉していくことになります。
パターンB：1番抵当（機構）が完済できる場合 売却代金によって1番抵当（機構）は完済でき、実質的な決定権が2番抵当の金融機関に移るケースです。この場合は、2番抵当権者に対して提出する「配分表」の中に最初から引越し費用をしっかりと記載しておくことで、あっさりと引越し代が認められる（承認される）ケースがあります。
住宅金融支援機構の任意売却において、引越し代の交渉は年々ハードルが高くなっています。ただ闇雲に「引越し代をください」と要求するだけでは、交渉は決裂し、競売へ進んでしまいかねません。このように、抵当権の順位やこれまでの返済総額をロジカルに分析した上で、戦略的に配分表を作成して交渉することが成功の鍵となります。
私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」は、豊富な任売実績と統計データに基づき、ご相談者様が少しでも有利な条件で新生活をスタートできるよう、金融機関と粘り強く交渉いたします。住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ上野の私たちへお気軽にご相談ください。
