「住宅ローンの支払いがどうしても苦しい。でも、子供の学校や住み慣れた環境を考えると、今の家から引っ越したくない……」
そのような切実なお悩みを解決する強力な選択肢として、私たち「任意売却エージェント.com」では、このたび「リースバック」サービスを本格的にスタートいたしました。
リースバックは、上手に活用すればマイホームを守りながら生活を立て直せる画期的な手法ですが、大切な資産を扱うため、仕組みや注意点を正しく理解しておく必要があります。今回は、プロの視点からリースバックの全貌を分かりやすく解説します。
リースバックとは、一言でいうと「自宅を一度売却してまとまった資金を得ると同時に、その買主と賃貸借契約を結ぶことで、売却後も家賃を払いながら同じ家に住み続ける手法」です。
手続きは、不動産の「売買契約」と「賃貸借契約」を同時に締結することで進みます。
【ステップ①】現在の所有者（あなた）が、リースバック事業者（買主）に自宅を売却
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【ステップ②】買主から売却代金が一括で支払われ、所有権が買主に移転（これでローンを清算）
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【ステップ③】買主を「大家」、あなたを「借主」とした賃貸借契約を締結
これ以降は、我が家の“オーナー”から“入居者”へと立場が変わりますが、引越しをすることなく、毎月の家賃を支払いながらこれまで通りの生活を続けることができます。
住宅ローンの返済が行き詰まってしまった際、リースバックには以下のような圧倒的なメリットがあります。
① まとまった資金を即座に確保できる 売却によって得た現金は、一括であなたの手元に入ります。ローンの残債をクリアにするだけでなく、残ったお金は教育費や老後資金、車の買い替えなど、使い道は完全に自由です。
② 引越しや家探しの手間・費用が「ゼロ」 現在の家にそのまま住み続けるため、引っ越しの梱包作業や業者への高額な費用、新居を探す手間が一切かかりません。新しい環境に慣れる必要がないため、精神的な安定を保てます。
③ ご近所や周囲に知られるリスクがない 外見上は「普通の生活」がそのまま続くため、近隣住民や親戚にローンの破綻や売却の事実を知られる心配がありません。プライバシーを完全に守ることができます。
④ 所有にかかる維持費（税金など）が不要になる
物件の所有権が移転するため、毎年かかっていた「固定資産税」や「都市計画税」、マンションであれば「修繕積立金」などの負担が今後一切なくなります。
競売による強制立ち退きを回避し、今の家を守りたい方
住宅ローンを完済し、手元にまとまった老後資金を残したい方
将来の相続トラブルを防ぐため、事前に実家を現金化しておきたい方
リースバックは非常に便利な仕組みですが、メリットの裏には必ずデメリットが存在します。後悔しないために、以下のポイントを必ず頭に入れておきましょう。
① 売却価格が市場相場より低くなる傾向がある
リースバックでの買取価格は、通常の不動産売却（市場相場）の7割〜8割程度になるケースが一般的です。
② 毎月の家賃が周辺相場より高めに設定されることがある
リースバックの家賃は「買取価格×一定の負担率（利回り）」で計算されるため、エリアの一般的な家賃相場よりも高くなってしまう場合があります。
③ ローンの残高（残債）が買取価格を上回ると利用できない
自宅の売却代金で住宅ローンを全額返済できない（オーバーローン）場合、銀行が抵当権を外してくれないため、原則としてリースバックは使えません。※ただし、任意売却と組み合わせることで解決できる場合があります。
④ 住み続けられる期間（契約内容）に制限がある場合も
賃貸借契約が「定期借家契約（期間満了で退去）」の場合、無期限に住み続けられるわけではありません。長く住みたい場合は「普通借家契約」での締結が可能か交渉する必要があります。
⑤ 我が家の所有権は業者（大家）に移る 当然ですが、家は自分のものではなくなります。将来的に「もう一度自分の名義に戻したい」という場合は、事前に「買戻し（かいもどし）特約」を契約に入れておく必要があります。
リースバックを成功させるためには、物件の査定額、ローンの残り、そして「今後の無理のない家賃支払いの計画」という複雑な方程式を正確に解かなければなりません。目先の甘い言葉だけで業者を選んでしまうと、「数年後に強制退去になってしまった」というトラブルにも繋がりかねません。
私たち「任意売却エージェント.com」には、任意売却・リースバックの業界で20年以上のキャリアを持つ代表相談員をはじめ、数々の難案件を解決してきた専門チームが揃っています。
単に「すぐリースバックしましょう！」と形だけの手続きを勧めるのではなく、お客様の収入や今後の人生設計に本当に見合っているかを徹底的にシミュレーションし、100%あなたに寄り添った最適なプランをご提案いたします。
相談は無料です。今の家を諦めてしまう前に、まずは上野の「任意売却エージェント.com」まで、お気軽にお悩みをお聞かせください。