「シェアハウスを手放したら残債をすべて棒引き（免除）する」――そんなセンセーショナルな報道を鵜呑みにしてしまったオーナー様も多いかもしれません。しかし現実には、そんな虫のいい話はありません。
当時、スルガ銀行が実際に動いていたのは「元本を全額帳消し」にすることではなく、裁判外紛争解決手続き（ADR）などを通じて「元本を“一部”カットする」ために、債務者と個別に向き合うという方針でした。
実は、この「元本一部カット」には法律上、非常に大きな落とし穴があります。借金を減額してもらえるということは、裏を返せば債務者がその分「利益を得た」とみなされるため、一般論としては「債務免除益」として多額の課税対象になる（税金が発生する）可能性があるのです。 スルガ銀行は税務当局と必死の折衝を重ね、「ADR等による公的な元本一部カットであれば、債務者に税金は発生しない」という見解を取り付けるなど、関係機関との調整に奔走していました。
ネット上や被害者団体の中には、今なおスルガ銀行に対して物件をそのまま引き取らせて借金をチャラにする「代物弁済」を強く求め続けている動きもあります。しかし、ここで勘違いしてはならないのは、「不動産投資家＝事業主（ビジネスオーナー）」であり、守られるべき「消費者」ではないという厳格な事実です。
「サラリーマンが副業でやっているなら消費者では？」という反論もあるかもしれませんが、不動産を買い、家賃収入を得ようとした時点で、それは立派な事業（ビジネス）です。
不動産販売会社にそそのかされたとはいえ、融資を通すために通帳などの預金データを改ざんした書類の提出に、投資家自身も加担していたケースは容易に想像がつきます。もちろん、営業ノルマのプレッシャーからそれらを見過ごしたスルガ銀行側のコンプライアンス違反も重大ですが、融資の審査基準は各銀行の裁量であり、通ってしまった以上は借りた側に返済の義務が生じます。
資本主義社会において、本来であれば保護に値しない「投資に失敗した事業主」に対し、スルガ銀行がこれほど時間を割いて向き合っていること自体、実はきわめて異例の光景なのです。
スルガ銀行は令和元年11月30日を期限として、元本一部カットを希望するオーナーからの申出を締め切りました。では、この期限以降、あるいはこの提案に応じなかったオーナー様たちには、今後どのような未来が待ち受けているのでしょうか。当社独自の取材と実務経験から、今後のタイムラインを予測します。
① ADR申立ての開始 準備が整い次第、一部カットを希望した債務者に対して一斉に書類が発送され、正式なADRの申し立てや面談がスタートします。
② 手続き中のタイムラグ（1〜2年） ADRの完了までには1〜2年という長い時間がかかります。その間、希望しなかったオーナーは何事もなかったかのように過ごすことになりますが、ここが「嵐の前の静けさ」です。
③ 銀行からの本格的な督促スタート ADRの手続きが落ち着いた段階で、提案を拒否した（あるいは返済をストップしている）オーナーに対して、スルガ銀行からの容赦ない督促が始まります。
④ 期限の利益喪失と一括弁済の請求 督促を無視したり、支払いを再開できなかったりした場合、ローンの分割払いの権利（期限の利益）を失い、数千万円の残債を「一括で今すぐ返せ」と求められます。
⑤ 裁判所による競売の申し立て 一括弁済などできるはずもありませんから、スルガ銀行は即座に裁判所へ競売の申し立てを行います。シェアハウス物件が強制的に競売にかけられ、市場価格より安く叩き売られます。
⑥ 債権回収会社（サービサー）への債権譲渡と差額請求 競売が終わっても、売却代金では残債を返しきれません。残った膨大な借金（差額）は、スルガ銀行の関連会社である「中部債権回収株式会社」などのサービサーへ回収委託、あるいは債権譲渡されます。
⑦ 裁判および「給与・資産の差し押さえ」 サービサーの収益源は「回収したお金」そのものです。彼らは容赦なく裁判を起こして確定判決（お墨付き）を取り、オーナーの本業の給与や、その他の銀行口座などの資産を強制的に差し押さえてきます。「もう家をとられたから、これ以上は何もしてこないだろう」という甘い考えは通用しないのです。
不動産投資の失敗は、最終的には投資家自身の責任に帰属します。現実に、スルガ銀行と誠実に向き合い、妥協点を探りながら、元本と利息を少しずつでも支払い続けているオーナー様もたくさんいらっしゃいます。自分の主張だけを一方的に通そうとし、話し合いに応じないまま放置していると、最終的には給与差し押さえという最悪の結末を迎えるリスクが非常に高いと言えます。
私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」は、こうしたシェアハウス問題の裏事情や、サービサーの回収スキームまでを熟知した専門家です。
「スルガ銀行からの通知をどう扱っていいか分からない」「競売や給与差し押さえだけは絶対に避けたい」とお悩みのシェアハウスオーナー様は、手遅れになって人生が破綻する前に、当社の2時間無料相談窓口へ一刻も早くご相談ください。
不動産投資の失敗は、最終的には投資家自身の責任に帰属します。現実に、スルガ銀行と誠実に向き合い、妥協点を探りながら、元本と利息を少しずつでも支払い続けているオーナー様もたくさんいらっしゃいます。自分の主張だけを一方的に通そうとし、話し合いに応じないまま放置していると、最終的には給与差し押さえという最悪の結末を迎えるリスクが非常に高いと言えます。
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