任意売却のご相談を受けていると、物件の登記簿に「仮差押」という文字がついているケースによく遭遇します。まずは、混同されがちな「差押え」と「仮差押え」の違いを正しく理解しておきましょう。
差押え（さしおさえ） 住宅ローンの貸主（銀行や保証会社など、登記簿の「乙区」に名前がある抵当権者）が競売を申し立てるときや、役所が税金滞納によって物件を押さえる行為です。また、裁判を起こして「確定判決（債務名義）」を勝ち取った後に行われる、法的強制力を持った最終的な執行手続きを指します。
仮差押え（かりさしおさえ） 住宅ローン以外の借金の滞納があるものの、物件に抵当権を設定しておらず、将来的に裁判を起こして回収したいと考えている債権者が利用する制度です。本裁判を起こして判決が出るまでには時間がかかるため、その間に勝手に物件を売られたり隠されたりしないよう、とりあえず登記の順番（順位）をキープしておくための「仮の保全行為」に過ぎません。
ここで実務的な現実をお話しします。
たとえば、住宅ローンの残債（抵当権）が4,000万円あり、不動産の査定金額が3,000万円という、完全に売却損が出る「オーバーローン」の物件があったとします。この物件に、後から別の債権者が仮差押えを入れてきたとしても、実は何一つ気にする必要はありません。
なぜなら、仮にその仮差押えに基づいて本裁判を起こし、競売にかけたとしても、売却代金の3,000万円はすべて先順位である住宅ローンの銀行（抵当権者）に持っていかれてしまうからです。後からのコバンザメのような仮差押えの権利者には、1円も配当が回ってくることはありません。お金が取れないと分かっているのに仮差押えをしてくるのは、法的な回収メリットがないのが現状です。
では、なぜ彼らはわざわざ費用を使って仮差押えをしてくるのでしょうか。 目的はただ一つ、任意売却の取引を人質に取り、抵当権抹消の承諾料として支払われる「はんこう代（配分金）」をかすめ取ることです。彼らは「お金を少しでも包んでくれないと、仮差押えを解除しない（＝任意売却を成立させない）」という揺さぶりをかけてきているのです。
このように、回収の見込みがないにもかかわらず、任意売却を妨害してハンコ代をむしり取ろうとする嫌がらせのような仮差押えに対して、極めて効果的な法的手続きがあります。それが裁判所に対する「起訴命令（本訴提起命令）の申立て」です。
これは所有者（債務者）側から裁判所に対して、 「この債権者は仮差押えだけして、一向に本裁判を起こしてきません。早く裁判を起こすように裁判所から命令を出してください」と求める手続きです。
この申し立てをされると、仮差押えをした債権者は、裁判所が定めた一定の猶予期間内（通常は2週間程度）に、莫大な費用と手間をかけて正式な本訴（裁判）を起こさなければならなくなります。
前述の通り、裁判に勝ったところで物件からは1円も回収できないわけですから、感情的に意地になっている人でもない限り、わざわざ追加の弁護士費用や予納金を払ってまで裁判を起こそうとは思いません。もし期限内に裁判を起こさなければ、仮差押えは裁判所の職権によって強制的に取り消される（消滅する）ことになります。
任意売却の道を阻む不当な仮差押えは、ただ相手の言いなりになって貴重な売却代金からハンコ代を値切る交渉をするだけがすべてではありません。このように、法律の仕組み（起訴命令の申立て）を正しく使えば、相手の戦意を喪失させて安全に仮差押えを排除できるルートがあるのです。
ただし、こうした裁判所への申し立てを的確に見極めてアドバイスするには、不動産取引の知識だけでなく、民事保全法や執行法に精通した本物のプロのノウハウが必要です。
私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」は、弁護士や司法書士といった専門家と密に連携し、このような複雑な権利関係が絡む難案件でも数多く解決してきました。他社から「仮差押えがついているから売れない」と断られてしまった方も、諦める前にぜひ当社の無料相談窓口へご相談ください。
