住宅ローンを組む際、りそな銀行やイオン銀行などで提案される商品の一つに、住宅金融支援機構の保険付き住宅ローン「スマイルパッケージ」があります。
この仕組みは、住宅金融支援機構が融資する「固定金利」の部分と、民間の取扱銀行が融資する「変動金利」の部分をミックスさせた一風変わった住宅ローン商品です。全体の審査自体は住宅金融支援機構が行い、万が一返済が滞るなどの「事故」が発生した場合には、住宅金融支援機構の保険（融資保険）によって処理されるという構造になっています。
一見するとバランスの良い商品に思えますが、いざ支払いが難しくなり「任意売却」を進めようとすると、この特殊な構造が原因で、私たち任意売却業者の前に大きな壁となって立ちはだかります。
まず1つ目の問題は、住宅金融支援機構という共通のプラットフォームを使いつつも、窓口となる「担当者が2人（機構側と民間銀行側）」存在してしまう点です。
さらに実務上最も苦労するのが、「民間銀行側が、いつ住宅金融支援機構へ保険請求の手続きをしてくれるか」という問題です。
銀行の担当者がこの処理をのんびり進めていると、なかなか機構側へ保険請求がいきません。最終的にはどちらの債権も「債権回収会社（サービサー）」の元へ集約されるのですが、機構側の債権だけが先にサービサーへ移行し、銀行側の債権がいつまでも届かないという歪な状態が発生してしまいます。
すると、先に債権を引き受けた債権回収会社から「早く手続きを進めないと競売にかけるぞ！」と、タイムリミットを盾に強い催促を受けることになります。こうした督促やプレッシャーへの対応には慣れていますが、債権回収会社が設定した期限をきっちり守ってこそ本物のプロだと自負している「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」としては、ここが踏ん張りどころであり、男気の見せ所となります。
ようやく2つの債権が債権回収会社へ一本化されたとしても、次の問題が待ち受けています。
サービサーの社内でも、やはり元が別々の債権だったために、内部で担当者が2名ついてしまうのです。実際にこちらが交渉や対応をする窓口は1名に絞られるのですが、社内での横の連携（情報の引き継ぎや共有）が全く通っていないケースが多々あります。片方の担当者に伝えた内容がもう片方に共有されておらず、交渉が何度も足踏みしてしまうことも、任意売却業者を悩ませる大きな要因です。
「スマイルパッケージ」の任意売却は、金融機関ごとの手続きのズレや、サービサー内部での連絡ミスといった複雑なパズルを、根気強く解き明かしていくようなタフな交渉力が求められます。仕組みを理解していない一般的な不動産会社では、銀行やサービサーの足並みの乱れに巻き込まれ、そのまま時間切れで競売に流されてしまうリスクが非常に高い案件と言えます。
私たち「任意売却エージェント.com」は、こうした特殊なミックスローンや複雑な債権構造を持つ物件の解決実績も豊富にございます。
りそな銀行やイオン銀行でローンを組み、今後の返済にお悩みの方は、サービサーの動きを先読みして的確な出口戦略を組み立てられる当社の無料相談窓口へ、ぜひお早めにご相談ください。
