任意売却の手続きは、住宅ローンを滞納している物件が原則となります。滞納がない状態であれば、通常の不動産売却として進めるのが一般的だからです。
たとえば住宅金融支援機構（フラット35など）の任意売却の場合、交渉の主な相手は後位抵当権者（機構以外の金融機関や民間会社など）になります。この債権者交渉には高度な交渉能力が求められますが、最終的に債権者が首を縦に振らなければ、どれだけ時間をかけても話は1歩も進みません。これは不動産業者に限らず、弁護士が交渉しても同じです。金融機関は、破産や民事再生などの法的手続きに左右されず、担保権に基づいて財産を処分できる「別除権（抵当権）」を持っているため、任意売却の決定権（カギ）は常に債権者が握っています。
また、一昔前は「任意売却物件は相場より安く買える」と言われた時代もありましたが、ここ最近は市場価格（相場）とほぼ変わらない価格で売り出されています。これは、買主側にとって「競売で落札した後の法的手続きや処理のハードル」が低くなったことで、無理に任意売却で安値で売らなくても、競売で高く回収できると金融機関が判断しているためです。
任意売却の期間中も、借金に対する「延滞利息（遅延損害金）」は確実に毎日加算され、膨らみ続けています。そのため、債権者が納得する高めの売り出し価格であっても、少しでも早く、確実に売却を完了させなければなりません。
任意売却は金融機関との交渉ばかりに目が向きがちですが、最も大切なの本質は「確実に買い手（買主様）を見つけて引き渡すこと」です。そこで、私たち「任意売却エージェント.com（運営：RER Agency株式会社）」が実践している、物件をスピーディーに成約させるための最先端の販売手法を一部ご紹介します。
① YouTubeやX（旧Twitter）等の動画活用
物件の魅力を伝えるオリジナルの動画コンテンツを作成し、各種SNSや動画プラットフォームを通じて、写真だけでは伝わらないリアルな物件情報を広く提供します。
② ドローンによる空撮映像・画像の提供
産業用ドローンを使用し、普段は見ることができない上空からの周辺環境や、建物の外観を高画質な映像・画像で開示します。
③ ドローンを用いた「事前屋根点検」と赤外線調査
中古の戸建てで購入検討者が最も不安視する「雨漏り」のリスクを解消するため、高性能な赤外線サーモグラフィカメラを搭載したドローンで屋根や外壁を事前に点検し、その確かなデータを買主様へ開示します。
④ 床下点検サービスの実施
シロアリや基礎のひび割れ、配管の漏水など、目に見えない床下のコンディションを事前にプロがチェックし、安心のエビデンスを用意します。
⑤ 3D写真による立体的（バーチャル）データの提供 物件の内部を立体的に見渡せる3Dウォークスルー画像を作成。遠方の買主様でも、まるで現地を内見しているかのようなリアルなバーチャル内見を可能にします。
現在の任意売却は、相場通りの価格設定が求められるからこそ、通常の不動産売却以上に「買主様に安心して選んでもらうための販売力」が必要です。最新のテクノロジーを活用して物件の情報をオープンに開示することは、買主様の購入意欲を刺激し、結果として早期売却＝借金のクローズへと繋がります。
私たち「任意売却エージェント.com」は、確かな折衝力による債権者交渉はもちろんのこと、最先端のWebマーケティングと機材を用いた強力な売却活動で、あなたの再出発をスピーディーにサポートいたします。住宅ローンの返済でお悩みの方は、手遅れになる前にぜひ当社の無料相談窓口へお気軽にお問い合わせください。
