任意売却・解決事例：池田様（仮名）
「老後の備え」が「負の遺産」に。投資マンション3物件の同時破綻
| 名前 | 池田様（仮名） | エリア | 福岡県福岡市・神奈川県横浜市他 |
| 職業 | 一部上場企業 | 種類 | マンション |
| 年齢 | ３２歳 | ローン残高 | 約7,000円（3物件合計） |
| 家族 | 妻・お子様2人 | 査定価格 | 4,800万円（3物件合計） |
ご相談時の状況
「将来の備えに」と始めた投資用マンション。最初は順調でしたが、分譲会社と管理会社の倒産により、頼りにしていた「空室保証（家賃保証）」が突如消失してしまいました。
3物件のうち2物件が空室となり、月々の収支は一気に赤字へ。これまでの利益は底をつき、持ち出しが増え続ける「赤字地獄」に陥りました。売却を検討するも、購入価格と市場価格の差があまりに大きく、通常の売却では数千万円の持ち出しが必要という絶望的な状況の中、当サイトへご相談いただきました。
解決に向けた「2つの最優先課題」と実施内容
1. 同一金融機関との一括交渉とスピード売却
池田様は3物件すべて同じ金融機関から借り入れをされていました。条件は非常に厳しかったものの、1日も早い解決を希望されていました。
【対応】 3物件をまとめて交渉のテーブルに乗せ、金融機関の承諾を取り付けました。ワンルーム単体での売却は苦戦が予想されたため、私たちの提携賃貸管理会社と連携。速やかに新しい入居者を確保して「稼働状態」を作り上げることで、収益物件としての価値を高め、早期の成約を実現しました。都度メールで進捗を報告し、不安を解消しながら進めました。
2. 不当な管理会社との契約解除
事業を継承した管理会社の対応が不透明であり、売却の大きな足かせとなっていました。
【対応】 複雑な契約内容をプロの視点で精査し、管理状態を徹底確認。売却の妨げとなっていた管理会社を解約し、当社の息がかかったクリーンな管理体制へ移行させました。これにより、買い手側も安心して検討できる環境を整えました。
担当相談員より
契約解除の際には管理会社から執拗な横やりが入り、一時は難航しましたが、無事に解約・販売まで至り安堵しております。不動産投資は一見利益が出るように見えても、実態は全く異なるケースが多々あります。池田様の若さと決断力が、傷を最小限に抑える鍵となりました。
池田様からの感想
現在は残ったローンの返済を月々3万円に圧縮していただいています。正直楽ではありませんが、空室のたびに通帳を見て悩む必要がなくなり、精神的な解放感は比べものになりません。老後のことを急ぎすぎたと反省していますが、これからはボーナスなどで着実に完済を目指します」
投資マンションの赤字でお悩みの方へ
投資用物件は、居住用とは異なる「収益性」の評価と交渉力が求められます。オーバーローンで売るに売れない状況でも、解決の道は必ずあります。
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