任意売却について

任意売却について

不動産の抵当権の実行により不動産競売になる前の段階において、債権者と債務者の合意に基づき残債よりも低く第三者との間で売買をすることです。
ほとんどの場合は裁判所が行う不動産競売による落札価額よりも多くの回収額が見込めるため、債権者（金融機関やサービサー）がこれを勧めることも多いです。特に住宅金融支援機構は任意売却を勧めています。債権の利害関係や権利関係が複雑に絡み合っていると売却が難しい場合もあります。普通の不動産屋さんでは任意売却が成功しない例もあります。このようなことも踏まえて任意売却を多く経験してきた任意売却の専門家に依頼するほうが賢明。
競売による落札見込み額より高値となることが多いものの、一般の中古市場における相場よりは少し安く購入できる可能性が高かったのですが、競売価格の落札額の上昇から最近は流通している中古物件との価格乖離は少なくなってきてます。また、売却するときは任意売却物件としてわかるようには流通させないことが多いです。

まず、絶対条件として宅地建物取引業の免許を持っているところに相談をしましょう。単なる相談サイトは危険です。当初は耳障りの良いことを言っていても、いざ不動産会社に移行すると、当初の話と全く違ったという話が多いです。
また、利害関係者が多い任意売却では、なにより初期戦略・初期行動が最も重要であり、個々の事案に応じて迅速で柔軟な対応が要求されます。
そのような任意売却において電話での事情の聞き取りや面談を、宅地建物取引業者ではなく単なる相談サイトに依頼をすると、個々の事案に即した適切な対応を取れず、様々な点で時間が無駄になります。例えば、「不動産会社を紹介する」と言われた場合、実際は紹介料をもらうだけのポータルサイトであったりする場合は当初の話が伝わっていないなどトラブルが多く見られます。滞納前でも任意売却が可能な場合も多々あるのに滞納しなければ任意売却ができないなど、無駄な延滞利息を将来にわたって支払うことになります。実はそういうミスは非常に多いのです。
なお、「公益社団法人　日本広告審査機構（JARO）」にも広告代理店向けについて指針が出されています。

任意売却ケースによって変わってきますが、次のような流れになるのが一般的です。

問い合わせ

当日
電話・メールいつでも、お問い合わせお待ちしています。

面談

受付から1週間以内
相談員が相談者様（お客様）と面談を行います。

調　査

（役所・法務局）

随時
適正な任意売却価格を算出するために調査を行います。

調 査・

データチェック

調査終了後当日
相談者様に金融機関への提示価格をご報告。

ご訪問・

建物調査

受付から1週間以内
室内の傷み具合などを調査。

調 査・

データチェック

ご依頼後すぐに！
債務者（抵当権者）交渉を行います。

契約残金決済

（任意売却完了）

任意売却完了
任意売却の手続きは終了。

セカンド

オピニオン

いつでもご相談ください
相談員にいつでもご相談ください。

住宅金融支援機構の任意売却はお客様の協力も必要です。また、任意売却はお客様からの質問も多くなります。質問が多くなることは至極真っ当であり、質問できないストレスはあってはならないと考えています。住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の任意売却を手掛けた任意売却エージェント.comはお客様の心理状態に配慮して、24時間いつでも相談できるようにシステムを構築しています。
グループウェアでお客様を交えたグループを作成します。このグループは外部からはわからず、グループメンバーのみわかるグループです。

①お客様②任意売却の専門家③営業担当（専門家が担当の場合は入りません）④外部相談員司法書士⑤外部相談員行政書士⑥弁護士（破産を検討している場合や破産が絡む場合）
情報を共有することにより、任意売却の進捗状況やその他の進捗状況が分かるようになっています。また、よくある例としては、誰に質問したらよいか？と悩むことがありますが、こちらのグループウェアに書き込むことによって、全員が情報を共有するので担当と思われる人が回答します。