私たち、任意売却の専門家が苦戦する任意売却物件について今回は書いていきたいと思います。すべての物件が任意売却できるわけではありません。また、競売になっても落札されない物件もあります。
立地条件の悪い物件
・交通便が悪い
・商業施設や公共施設が遠い
・嫌悪施設やトラブル発生歴がある
・線路や坂道などの景観や安全性に問題がある
・マンション群やや擁壁などに囲まれて陽当たりがが悪い
これらの立地条件は、買い手にとって不利益や不快感を与える可能性が高く、購入意欲を減退させます。また、周辺住民からも敬遠されることもあります。
そのため、立地条件がが悪い物件は競売よりも高く売れることは少なく、競売価格よりも安く落札されることも多くあります。
法的な問題を抱えた物件
税金問題
税金を長く滞納していたり、競売開始決定手続き等を行われると、差押等の任意売却に関して問題を引き起こす可能性があります。また、破産をしても原則は税金は支払いをしなければなりません。
賃貸借物件の問題
賃借人がいる場合、敷金の引継ぎや、そもそも任意売却に債権者が応じない場合があります。賃貸借物件の任意売却は特に慎重に行うべきです。
建物の老朽化が進んだ物件
契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）
建物に隠れた欠陥や不具合がある場合、売主は買主に対して修修繕やや損害賠償を負うことがあります。
これは、売主が建物のの状状態を正確に説明しなかったり、売買契約書にに瑕疵担保責任免除特約を設けなかったりした場合に発生する可能性が高くなります。
購入者のマインド等も考えなければなりません。
売主の説明義務
売主は、建物のの状況や設設備のメンテナンス方法などを買主に十分に説明する義務があります。
これは、仲介会社から重要事項説明を受けたり、売主が作成した物件報告書や付帯設設備表を交付したりした場合に発生します。
説明義務違反は、買主からら損害賠償請求や契約解除を求められることがあります。
ただ、任意売却の場合は、トラブル事項を免責にて契約するケースが多いですが、知っているのに伝えなかったトラブルは免責されません。
古い建物程、トラブルが多くあり、売主・買主間でトラブルになります。
権利関係が複雑な物件
共有持分売買
複数の共有者が同じ物件を所有している場合、その物件を売却するには、共有者全員の同意が必要です。しかし、共有者間には利害関係や意見の対立があることもあります。
そのため、任意売却を行うには、共有者間の合意形成や代位弁済などの手続きが必要になります。
担保権設定登記後に登場した買い主
担保権設定登記後に登場した買い主は、抵当権者に対抗することもできません。また、担保権者は、担保目的物を売却した場合の代金を差し押さえるる権利も有しています。
これを物上代位権といいます。つまり、担保権者の同意を得ずに物件を売却することは、売買の当事者にとってもメリットのないことなのです。
次順位抵当権者
次順位抵当権者とは、抵当権設定登記前に存在していた第三者（例えばば債務整理先やや債務不履行者）が持っていた担保権です。
次順位抵当権者は、抵当権設定登記後に登場した買い主から配当（ハンコ代）を受け取ることができます。
しかし、次順位抵当権者がいる場合には、それらの担保権者とも同じく任意売却であれば配当を支払う必要が生じます。
