7月の初旬より投資用物件の任意売却相談が増えてきています。
任意売却の相談者様の状況を伺っているとある共通項が見えてきます。
共通項とは・・・「サブリース」
本来であるならば、不動産オーナー様にとって安心できるはずのサブリースですが、不動産バブルで急成長した不動産投資専門の不動産会社から投資物件を購入された方からの相談が増えています。
状況は次の通りです
①7年前に12部屋の新築のアパートを建築を打診され、35年サブリースを提案された。
②打診してきた会社は急成長をしているので安心だと言われた。
③役員報酬も数千万円であった。
④東京にも支店を出すことを検討している（7年前の話、現在は支店が東京にあることをホームページにて確認）
⑤物件は立地よりも建物の内装や設備が重要と高額な建築コストになった。
⑥3年後に利益も出ているからもう1棟購入することを打診され言われるがままに購入。実際利益があった。（中古のリフォーム物件・全14部屋）
⑦購入した2件目の物件はサブリースではなく通常の賃貸管理（購入時は満室）
⑧購入して半年で空室4件になり、以降空室が埋まらない。
⑨サブリースを一方的に解除。（契約書では3年毎の賃料の見直しと契約解除は3か月前通告）
⑩サブリースを解除されて賃料を確認したらサブリースと同額。当時は満室であったが空室3部屋
⑪購入した物件の賃料を近所の不動産屋さんに聞いたところ、新築でなかったら賃料が2万円高い。もう1件は3点ユニットで論外である。
結論、家賃の収入額よりローンの支払いのほうが多くなっていた。そのことを購入した不動産屋に追求したら、ローンの支払いの中には元金と利息に分かれる、返済に充てている元金が見えないキャッシュフローだと説明。
わかりやすく説明すると上記のような図式になります。
見えないキャッシュフローの意味を次回は解説させていただき、任意売却ではない方法での解決を任意売却エージェント.comの主体運営会社であるＲＥＲ Ａｇｅｎｃｙ株式会社にて解決する方法を考えます。
