シェアハウス投資問題から早くも1年が経過しようとしています。
金融庁からの行政処分が出ましたが、処分内容について一喜一憂されたのではないでしょうか？
ADRに向けて論点を整理してみましょう。
- スマートデイズ（旧スマートライフ）の責任
・30年定額で家賃保証（サブリース）という不動産業界ではまず考えられない謳い文句。
・建物が経年劣化すれば賃料は下がるの一般的。
・新築時の相場がずっと維持される。
・フリーローンをあたかもセット売りのように見せかけていた。
優良誤認的な話をして顧客を集める、自転車操業にもなっているにもかかわらず、業務を見直さず勧誘を続けた。
悪意の塊でしかない。
- スルガ銀行の責任
・スマートデイズ（旧スマートライフ）の事業性が不透明になった何もかかわらず、仮面を付け替えた企業と解していたのに融資を続けた。（※）
・新築は担保評価しないという不動産の暗黙のルールを悪用して、事業性のある物件にまで適用した。
・通帳の改ざんされたと明らかにわかるものまで審査で指摘しなかった。
（※）はスルガ銀行の貸し手責任を問われても仕方ない。事業性に警告が出ているものに調査もせず、融資を続けるのは銀行として問題である。
担保評価しない、通帳の改ざんについてはスルガ銀行のガバナンスの問題である。また、与信にも大きく影響を与える
- 買い手責任
・年収1000万円を超える4％の人がなぜ、30年一括借り上げというあり得ない話に騙された。
・不動産コンサルタントにお金を払えばわかる話であった。
・自分で物件を見に行く、相場を確認することぐらい今の時代簡単である。
・投資に自己資金「0」（ゼロ）があると思っているのがそもそもおかしい。
・そもそも不動産投資の心得ができていない。
・サブリースは家賃を確約するものではない。
次回は論点から過失割合など、どのように交渉するのかを書いてみたいと思います。
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