投資系不動産会社の言葉を信じたばかり・・・
不動産投資セミナー
「不動産オーナーは不労所得」という甘い言葉が世の中に踊っている時代に、住宅ローンを使用した不動産投資をセミナーで紹介されました。
住宅金融支援機構のフラット35を使用した不動産投資です。
フラット35・住宅ローン
フラット35各銀行の住宅ローンは居住する為のローンです。居住用以外で使用する場合は金融機関に相談と承諾が必要になります。
承諾を得ないで居住用以外に使用する場合は、違約となり一括弁済を求められる可能性があります。
フラット35で投資用のローンのからくり
フラット35は担保物件の審査はほとんどありませんでした。建築士が発行する適合証明書が発行されれば売買契約書通りの金額の90％～融資してもらえました。
例：物件相場が2,000万円の物件でも売買契約書が4,000万円であれば90％の3,600万円融資が可能です。
問題点①
購入する物件が相場価格と遜色なければそのまま売却すれば問題は解決します。
しかし、購入した不動産投資セミナーを開催した不動産会社は物件相場が2,000万円の物件を実質3,600万円で購入させています。
購入してから事態発覚まで2年強です。残債が殆ど減っていません。売却して返済が実質不可能です。
問題点②
物件賃料が14万円（サブリース）でフラット35の返済額が約11万円で粗利益が3万円。管理費等が15,000円と固定資産税が年額7万円です。
年間のキャッシュフローは約11万円でした。サブリースを解約を検討し、賃料相場を調べたら125,000円という状況でした。
問題点③
住宅金融支援機構に今回の投資が発覚した場合の対応を考えていなかったそうです。
郵便物が送付されても別生計ということにして郵便物を賃借人に受領していただき、転送していれば発覚は防げたかもしれません。
ただ、悪いことはいつか発覚します。こういうことはおススメできません。
住宅金融支援機構に投資目的でローンを使用していたことが発覚
住宅金融支援機構から現在の住民票住所に、投資目的ローンであることが発覚し、一括弁済（ローンの残額を全部返す）を求められ、
期間内に終了しない場合は競売を申し立てると通知が来ました。また、任意売却には応じないと通知書には書かれておりました。
投資物件を売却した不動産会社と管理会社
投資物件を売却した不動産会社と管理会社は別法人で代表も別になっています。資本関係はわかりません。
物件を売却した不動産会社は現在清算手続き（倒産ではなく自主閉業）で、新しい法人を同一代表で設立されてました。
管理会社へ、内容を確認しないで解約通知が送りつけてしまったので、管理契約解除とサブリースも解除になってしまい、通常賃借で賃料125,000円に
下がってしまいました。
任意売却エージェント.comへの相談
ご相談をいただきましたが、住宅金融支援機構はフラット35を投資物件に使用した場合は任意売却には応じないとのことでした。
いくつか、同じような相談をいただきましたが、すべて任意売却を断られています。
