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事例で考える任意売却|相続対策で建設したアパートローンでまさかの事 態

12年前に相続対策用に建てたアパート建設が原因で任意売却になった例について考察です。

事例:12年前に東京都に相続対策用に銀行から借り入れをしてアパートを建築した。家賃は30年保証。通常の家賃よりは下回るが30年一括保証の安心感から建築を依頼した。また、特約としてアパート建築会社との借り上げ保証を解約する場合は住宅ローンを全額偏する特約となっている。

状況:アパートを建築してから満室状態が続いていた。しかし、大手自動車メーカーの工場が一部ラインが移転した。移転したことにより入居者は目減りしたが、空室は10部屋中2つであったり満室であったこともあり安心していた。建築してから10年後、営業担当から借り上げ家賃の値下げ交渉があった。「新築ではない」「室内も劣化」などという理由から1部屋当たり5000円の値下げとした。これはもともと10年ごとに見直すとの説明を受けていたので気にしていなかった。空室が4部屋5部屋と目立つようになり気になっていたが、値下げから2年後突然家賃の値下げ交渉、一部屋当たり15000円を要求される。合計20,000円の値下げではローンの支払いと家賃収入が逆転する。

弊社の対応:まず、契約書・ローンの契約書などをすべて確認する。内容はすべて先方を覆すことができない状態であった。また、銀行の借り換えも難しい状態であった。金融機関に任意売却の申し出を行うも拒絶される。ダメもとで残債額で売り出しをかけて、引き渡しまでにサブリース契約を解除する特約で売り出し。無事に債権額ギリギリで売却に成功。

のちに発覚したこと:居住中の顧客の家賃は全く下がっておらず、普通に募集をかけたところ満室になった。周辺にも同様のアパートが建築され、顧客を回していなかったようである。

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